反思

RESEARCH OF MILLION DOLLARS INVESTMENT ON PROPERTIES
DEC.2008 OF GLOBAL ECONOMIC CRISIS
　　 　三十五年前,我在服役时便养成了一个习惯,每到年终,总要写点总结,回顾过去了的一年所做过的事情,同时展望即将来临的一年应做的事情.其实,这就是反思.今天,我们已置身在他乡异国,且卷入在房地产投资的旋涡中,我仍然会把这个习惯带进来,去反思我们在西方社会投资生财方面的问题.特别会让我去想的一件事就是:我们当初做这件事情时出发的那个原点?究竟是什么样的一个原动力,把我们引上了今天的这条道?以及它对我们以后要做的事有什么样的启示和意义.
　　　不少来到澳洲的朋友,大半生好象已中过了三次六合彩.第一次是冲出国门.曾经封闭了二百年之久的澳洲和曾经闭关锁国三十多年的中国,突然一天同时都打开了一条很窄的门缝,这一下子就涌进来了四万多中国“留学生”.我们也随这个大潮出来了,这如同第一次中了奖; 第二次是六四事件.这是几百年可能都遇不上的一次机会,全世界有上百万人就这样留在了西方国家了.(当然我们的留下最终还是靠雇主帮助我们申请技术移民名额办成的).对多数人而言,这也象中了六合彩那样难得.现在,大家都希望在同一个地方去第三次中彩,去解决人生最后也许是最困扰人的一个难题,那就是经济问题.这里就引出了一个人生中重要话题,即:如何生财? 我们能不能用一个较短的投资时间7-8年,去取得当地一般人要用一辈子才能获得的财富? 我们能不能不再走过去老移民几代人奋斗的老路,用新的生财方法去实现第一代新移民就翻身的梦想呢? 我想这可能也是很多人都在追求的理想.
　　　　看来生财不一定非得通过直接创造财富来获得,其中也包括聚敛他人所创造财富的方法. 譬如:为别人打工或去搞生产或去经营生意等都属于自己直接创造财富,而投资股票或房地产获益就属于聚敛他人创造财富为己有的方法. 过去共产党最痛恨的就是这种人, 因为这就是剥削的根源.七十多年前,俄国进行大革命时,要铲除和镇压的就是这类人.从我记事的那天起就知道,党和政府要实行无产阶级专政的对象也是这类人.但是,如今世道彻底变了,共产党感到最宝贵和缺少的又是这种人才.这次全球金融危机造成华尔街大裁员,中国的共产党却不惜用重金去华尔街招聘人才.因为这个党和这个国家已经意识到要对经济进行转型,不能再当别人的廉价劳动力,他们也在研究和学习如何操纵资本或资本运作,到国际舞台上去用钱去赚取更大的钱. 这就是观念的升级更新,也可以说是这个党已经对自己原来所抱有的共产主义理念的根本转变.
　　　　当然,不管是哪个主义,要进行资本运作是一种风险极大的投机.水可载船也可覆舟.它可以赚到巨额利益,弄得不好也可以损失巨额利益.那么有没有一种只赚不赔的方法呢? 就好象手里有了一台不停运转的钞票印刷机,不断地为我们送钞票来呢? 这听起来好象不太可能,但也绝对不是不可能的. 总的来看,在西方国家由于法制比较健全,这样的机会就相对要少些.而在中国大陆正好处于国家体制结构更改时期,各种机会就多一些.对于我们这些第一代外来移民来说,好象是老鼠进了竹筒,弄得不好可能两头不讨好.然而,我们还是得冷静地去想想,如果回去发展是不可能的话,那也只有在这里打拼了.我们不仅要学会大多数西方人最普通的赚钱方法,而且还要研究他们当中的中上层富人的生财路经,甚至是少数最富有的人财经思路,看看哪些适合我们自己,并拿来为我所用.我们不仅要让一些听起来似乎不太可能的事在我们的手里变为现实,而且还要缩短这个实践的时间.看看我们的周围,还有哪些赚钱的途径可以让我们的双手触到价值最高的商品? 还有什么投资领域可以相对保证我们的投资赚得较多而亏得较小? 还有怎样的方式可以让我们付出最小的时间精力代价而获得最大的投资性价比?...... 等等.经过二十一年的摸索实践,我们的一些答案会自然地集中到了房产上,我们的目标也会渐渐地锁定在了房产上.因为我们亲眼看到了:西方社会的纸币存款会随物价快速上涨而大大缩水,西方国家的股票市场不如中国股市那样会有很大的起伏,其他的金融衍生产品更是让人觉得陷阱重重,……,似乎唯有房产领域相对可靠些.其最大的好处也许有这样几点:第一,我们的资本是控制在自己的手里,不象存款股票或基金等是我们出钱让别人在玩我们的钱;第二,从澳洲五十年的房产增值数据看,它明显存在着这样一个规律: E = C · 2ⁿ 其含意是所投资的房产财富每七年翻一翻.这里不禁让人想起爱因斯坦曾经提出过一个著名的公式: E = M· C² . 它曾给世界带来过一个划时代的变化,可是它与无数纯理论公式一样, 对我们个人具体的经济状况来说是一文不值的.因为理解这个公式并不能提高我们银行里的存款.可是, 去真正想通这里提出的概念,对于我们投资房产和提高我们的财富到是有帮助的. 其中,E 代表财富Equity, C代表资本 Capital, n是每七年翻一翻的指数. (由于篇幅关系,这里我们就不再对 n 去展开讨论了).而根据我们自己这十四年的实际操作来看,还要大于这个值.第三,澳洲政府在投资房产的税收上不象美国政府做得那样完善,给了那些投机房产从中获取暴利的人留下了一个很大的利润空间.第四,澳洲的社会结构很特殊,他的整个社会体制确保了第二条规律长期的,也许会继续地存在下去.这又是一个非常有意思的话题.它对于我们选择的方向有很大的确保作用.第五,我认为房产投资所承担的风险相对要小些,所花的精力也相对较少些;相反由于是我们自己在操控,我们可以发挥想象的空间比任何投资都要大.这就为我们争取投资回报的最大值提供了一种可能.第六,澳洲在房产方面的法律法规最完善,这对投资房产是一种保障.通过学习其完整的课程可以发现,大约有30几部法律法规和近10个相关部门在管束着这个行业.其中约有30% 的内容涉及到销售,而涉及房产管理的部分竟然占到70%.这对我们投资以后的平衡与管理带来了很大好处. 这些完善的投资保障机制在哪个国家都没有做得那么好.在上海,中介只管出卖房产的一次性生意,而不管出租房产服务的全过程;在美国,房东一旦碰到烂房客就惨了,法律偏向保护弱势群体,而不能充分维护房东的利益. … 所以,在澳洲选择投资房产这条道路走比较稳妥.
　　　有不少来到澳洲的朋友会这样想:澳洲的社会福利那么好,我们为什么不去享受它的福利待遇而要去投资呢? 我现在还有一份很好的工作,收入也不错,干吗要花这个精力呢? 当我们开始步入老年的时候,都会慢慢地面临同一个问题: Where is my income in the near future ? 当我们开始尚失劳动力时,当我们一旦躺在家中的床上时,..... 谁再会继续往我们的账户里打钱? 显然,没有一个老板会这样做的, 也没有一个幽灵会代我们去炒股赚钱的,只有我们的房客会去这样做. 能充份享受澳洲福利系统的好处固然是件好事,问题是这种社会主义式的福利会不会变呢?中国从前不也是这样的吗?一旦社会出现了大变革,我们愿不愿意落入被送温暖的行列呢?再说,即使我们能享受社会福利待遇,那也只是最低的生活保障而已, 我们愿不愿意降低自己的生活水准呢? 现在这个世界上还有哪个行业哪种工作能保证一个人稳定终身的呢? 当今的打工者有谁还能靠工资靠养老金来保障自己晚年生活的呢? 也许我们在五十岁的时候可以不想这些问题,但是过了五年可能就会去想;即使五十五岁不去想,到了六十岁我们所处的环境也会逼着我们去想.可能那时就晚了.与其将来被动地想,不如今天去主动地想. 这就产生了我们要主动的去寻找生财方向的动力,这就是为什么我们要把目标锁定在房产投资上的根本意义. 虽然这个方法不是最高级的做法,但比较稳妥. 我们知道第一级的做法是用生意去生财,那是利用周围一小群人在为自己工作,这时所接触到的有很大一部分是无产阶级,其产生财富的数量级是有限的;第二级的做法是用房产投资的办法去生财,那是利用一个地区的人在为自己工作, 这时所接触到的很大一部分是中产阶级,其产生财富的数量级要比前面高出一两个数量级;第三级的做法是用股票投资的办法去生财,那是跨地区甚至是利用这个地球上的人在为自己工作, 这时所接触到的很大一部分是虚拟经济体和能造就大资产阶级的舞台,其产生财富潜力从理论上讲可以是无限的,它的数量级是最高的.大凡想成为亿万富翁的,不论其手法如何,都必须选择它.在中国,很多新兴的暴发户都是利用一个 “实体”为跳板,将其包装后或借壳上市,然后让它在股票市场里炒作,并从中谋取暴利的.然而它也是风险最大的,对绝大多数人而言其成功的概率不及投资房产的高.股票可以在一夜之间让保持了一百年之久的蓝筹股成为一张废纸.但房产不会这样,即使被人拍卖了,它的基数价值还在.这次金融风暴使澳洲股势从6800点下跌到了3400点,一下子蒸发掉8000个亿,而澳洲的房势却出奇的平静, 少数地区还在涨价.这就给了我们一个很好的启示,还是应该选择走中间稳妥的道路,用投资房产的方法去生财.
一旦我们意识到对这个大方向的确立基本上是对的话,那么接下来首先遇到的一个问题就是:要寻找一个比较适合自己情况的可行的方法.由于房产投资是一个很大的范围,每个人会有自己不一样的做法.这同样需要我们去留心观察,认真研究和谨慎实践.究竟如何去发现和找到一条投资的捷径? 关键还是要靠自己.只要我们钻进了这个领域,并在这个领域里摸打滚爬若干年,自然我们自己就会去发现其中的投资秘密或窍门,甚至还有一些别人尚不知道的东西.由于每个人的自身特长和条件不一样,同样是投资一样的房产,有的人是不能平衡收支的,而有的人不仅能做到,还能有盈余.譬如说:当我们贷款投资房产,只要能将收到的租金(Positive Rental Income)加上因投资表面“亏损”退回来的税(Negtive Gearing)去抵消掉银行的利息(Interesting Charge Only )和其他开销(Expense)(注意:在签贷款合同时就要选择Pay Int. Only,而不要还任何本金部分), 将这两头持平. 然后再用最低的成本和代价再在其中增加住房,增加租金收入,那么这部份东西就是天上掉下来的陷饼.所增加的住房就好比是台印刷钞票的机器, 一旦做好后它每天都在为我们印制钞票,而且这部份东西是不需要我们额外地再去冒风险和投机运作的. 一方面我们可以最大限度地在赚取短期的租金回报率,另一方面我们又可以稳稳地赚取房产的长期资本增值回报率. 假如有很多台这样的机器在为我们运转,那么用这种生财的方法就比别人省力得多,财富来的就比别人容易. 当我们细心分析这个例子时会发现,该投资者的特长是自己要有动手能力.他是利用了一样的投资做了一件与别人不一样的事,把一个在很多普通人看来不能做到的事变成了一个特例,并从中取得了投资平衡.这又为其继续走下一步路或扩大投资打下了坚实的基础.这只是众多事例中的一个,我想这也只不过是个简化的说法,而且只是用在了一个很小的方面,或许它也可以应用到更大的范围.应该说原理是相通的.
对于房地产投资,我们会遇到很多很多的难题,而在众多的难题中最大的难题是:钱从哪来? 对绝大多数的人而言,筹集资金的途径只有向银行借贷.而这一点恰恰是我们的弱项.因为我们从中国大陆来的人有一个传统的老观念,就是怕借钱怕负债,有些人欠了一点钱晚上就睡不着觉.这怎么行?我们一定要首先克服这个心理障碍,要早早地建立起敢于向银行大量借贷的观念.更有甚者,对于我们这些已来到西方资本主义国家的人来说,胆子还应大些.我们怕什么呢?我们来的时候都是些穷光蛋,当初出国时我也只带了四十澳元,还欠了人家一万多澳元.那时,我们是彻底的无产者,没有什么好失去的了. 有人会说:我的年龄大了银行不会再借钱给我了.其实,即使我们年龄大了,也不是真正的问题.我们可以和下一代人联合起来搞. 我们可以利用他们年龄上的优势去获取贷款,而他们也可以借助我们部份有限的经济基础和经验去捷足先登.白人不会这样做,但我们亚洲人可以这样做.我们向下一代人早早灌输这个重要的观念远比他们的学业工作或专业更要紧.这个世界不能缺少科学家教授工程师医生等,而没有金融投机家地球照样转,但财富却流进了金融投机家的口袋里.那些埋头苦干的科学家教授工程师医生等还是受剥削,这个世界就是这样不合理. 现实世界不是按多劳多得和专业技能本事来分配财富的,而是看你是否落入在这个游戏规则里. 如果是的,那么他人创造的财富会流向我们的口袋里,否则我们创造的财富就被别人以交税的名义“合法”地拿走, 而且谁也改变不了它. 假如我向银行贷款了二百万,现在遇到金融危机,大银行都只能降息. 他们每降一个百分点,就等于我们赚进两万. 在2008年10月里,澳洲已连续降了二个百分点,我们就可以赚进四万. 12月份还要降一个百分点,又可以赚进二万. 只要这种情况维持3 – 5 年,事实上就等于送了一幢普通小洋房给我们. 在人人都恐惧金融危机的时刻,还有什么办法能象这样在生财的投资中因祸得福的呢? 这是因为我们正好掉入在了这个游戏规则里,而不是靠我们的劳动所得. 我们什么都没干,是整个国家在动员它的社会财力人力和资源为我们在创造财富. 在澳洲,投资十幢小洋房所交的税比美国买一幢有好学区洋房所交的税还要低.换句话说,如果我们挤进了这个游戏规则中去投资了房产,不就为我们省回了很多可能应交的税了吗? 相比那些不投资房产的人来说,这笔钱不就白白地流入到我们的口袋里了吗? 所以我们只能顺着它的游戏规则走,利用这些个不合理的规律去合法地把他人创造的财富再次聚集过来. 既然政府是靠增加收税的方法来把我们创造的剩余价值拿走的,那么我们为什么不能再利用投资中的空子去把他人创造的财富合法地拿回来呢? 只要我们能在一瞬间醒悟过来,永远都不会晚. 八年以后,当我们再回过头来看今天所说的生财理念,我们可能都会吓一跳,因为那时当我们再环顾四周时,哪一幢房子可能都过了百万. 今天看过去房价便宜,同样会让我们在将来看到现在房价便宜那样. 这个生财规律永远会被时间推动着和维护着. 我们向银行借钱去投资实质上就是利用别人的钱去赚钱,我们向银行借贷的目的就是要挤进和参与这场游戏规则,否则我们就是自己在疏远财富. 当一个工薪者每年都在交税,当一个尚有劳动能力的人很少欠钱贷款,当一个人一直只做一份单一的工作而不做投资...,也许应该静下心来想一想: 是否在自己的财务计划和安排方面还有一些潜力没有被挖出? 是否自己在寻求收入或生财的方面落入进了一个单一的循环模式中去了? 有位犹太人老板,他每年的营业额是三千五百万,而他给自己开的报税工资却比自己的员工还低,可见他在用投资的合法空子把自己原来正的收入变成了一个从表面上看上去是负的收入,以及营造的是一种非单一收入的模式. 他还有一句很有道理的话: “世界上最努力的只有两个人,一个是中国人,另一个是我们犹太人.而我们之间的差别又在于,同样都是每天工作十小时,你们愿意自己辛苦地单干,而我们是在利用别人干,以及是在利用钱生钱.”这也给了我们一个启发:用自己的钱去买房是下策,而用别人的钱去投资才是上策. 因为自己出钱投资就意味着放弃了利用他人的钱来为自己生财的机会. 假如说我们雇人去赚钱或利用别人的劳动力去赚钱还要害怕背上剥削的恶名声的话,那么用钱去赚钱得来的剩余价值是没有人会来抱怨我们的,连鬼都不会吭一声. 所以我们不要只看到和担心要还银行利息这一点小钱,而要看到我们参与这个游戏规则时我们所得到的大量剩余价值这一笔大钱. 借钱贷款并不可怕,可怕的是投资中的收支不能平衡;还債付息也根本不是问题,但支出总是大于收入就会出问题. 投资前我们要先解决心理上的害怕问题,而投资后我们要重视粗心大意和放任自流的危险做法.投资生财与做生意一样,能不能赚钱完全看我们用不用心,细不细心和尽不尽心.生财的关键还是在于人的一系列观念要转变过来.譬如: 要改变怕借钱少借钱和不借钱的旧观念, 要改变多还本金急于还本金和早还本金的传统做法,要改变用自己辛苦赚钱来还本金的思维(尽可能多地用资本增值部份而不是用Income去还本金),要改变仅靠自己打工自己做生意或依靠政府规定的养老金就足以安渡晚年的危险梦想,要改变依赖华人中间代理商的习惯,要改变靠读书生财的想法, 要改变靠一份好专业好工作致富的做法,......等等. 由于这个世界上绝大多数人对这一系列观念很难转过来,特别是那些教授,科学家,工程师,医生......等等,他们想得太多太细或太严, 会被他们自己提出的很多个“万一,.....怎么办?”困绕住,而不敢去做,因此这一大块空地是很少会有人去争的,有的人即使知道了也不敢去涉足. 所以财富才会流到少数人那里去. 要发掘房产生财这些规律并且敢于挤进这个场中去尝试,则需要人的一样东西,那就是: Self-Motivation. (SM).假如我们把生财看作是人的强壮身体的话,那么 SM就是其中的基因(DNA)了.我们什么都可以去学去做,但是有一样东西要学会它是很难很难的,或者说是很难很难去改变的,那也就是SM. 它与人的IQ和EQ没有必然的联系,相反IQ和EQ越高反而会使SM越降低.这就是今天这个世界上到处都存在的一个很奇怪很有趣,而且是很难更改的现象. 问题是:第一,我们自己要强迫自己去跨越这道魔线.如果我们不首先去突破银行贷款这道防线,我们怎么能赢得后面的这场游戏呢? 第二,有的人是有这个SM的,只是没有被激发出来而已,这是可惜的. 一旦这种潜力被激活,他们会做得更好更出色.无论何地,它们都有自身的生财规律.的确每个国家都有自己不同的国情,所以就有不同的生财方法.在中国,要想生大财就必须先明白:权和钱之间可以进行交易的秘密.有一本书叫“邓朴方下海始末”里面再生动不过地讲了这个原理,其次再是炒股和搞实业;而在西方社会里,要先理解和看透一些大的问题,诸如:财富是怎样在房势和股势中流动的? 大量贷款是如何被有些人争取到的? 玩大量资金的人一般是用什么方法取得资金链平衡的? 税务中的负杠原理 Negtive Gearing是怎样让富人越来越富的? ……等等.如果我们的思维被这些问题所吸引住,如果我们的行为被这些问题所驱动,我们就离生财不远了.过去我们说,要做成一件事离不开三点:一是情况明,二是方法对,三是决心大.现在看来还要对前面的两条做些修改.第一,我们今天面对的问题往往是不确定的东西太多,谁也没有那个本事把所有的问题完全都看明白看透彻.有很多人就是想把它百分之百地搞清楚,所以才一次次地失去了机会.所以不必完全搞清楚,只要大部份有把握即可.这就是邓小平说的 “摸着石子过河”的思维.第二,我们不是神仙,事先确定的方法再怎样周全最后总会有意想不到的缺陷,所以一定要在做的过程中再去灵活地调整.而对于这第三点 “决心大”就太重要了.可以说绝大部分人就是过不了这一关.有的朋友,哪怕银行的贷款支票就是送到他手里,他也不敢接.其实银行算得比我们更精,他们比我们更担心坏帐,如果他们都敢借钱给我们,那么我们为什么不接过来呢?如果说人的一生中没有几步关键路的话,那么能够向银行获取大笔贷款的这种机遇实在是关键中的关键了.有太多的人可能一辈子都碰不上一回.既然那些富豪们都是这样过来的,那么为什么我们就不能接过来也去“玩一把”呢? 不敢去这样做,说到底是怕失去已有的利益.这又一个很有意思的心理现象.如果一个人他只有三万元的财富,他没有什么好怕的,反正就是这一点点钱,便无所谓了;而当他有了三十万至六十万财富时,这时他就最怕失去东西.他会被这一小点的财富拖住了后腿;但是,一旦他的财富过了三百万时,他的胆子又会大了一点;当然他的财富超过了三千万,于是他很多事都敢做了.很多人就是被这第二级瓶颈给卡住了,在这个人生可以通向生财的十字路口上,下不了决心.如果我们今天不下决心迈出这一脚,怎么会有明天的故事和后天的结果呢? 将来还不是与今天一样吗?每个人都会根据各自的生活经验形成自己的生财理念. 同样我们也会有自己的切身感受. 在人生半百之际,我好象才意识 到: “挣钱”(EARN MONEY), 赚钱”( MAKE MONEY)与“玩钱”(PLAY MONEY) 之间的差别. 我们过去为别人工作, 那叫挣钱; 我们自己做生意,那叫赚钱; 这些都是用自己的劳动去换回有限的报酬, 是发不了大财的. 大钱不是靠 “挣”或 “赚”来的, 而是靠我们按 社会的游戏规则 “玩” ( PLAY ) 来的. 所谓 “玩”,就是把向别人借来的大笔钱或筹集来的资金用于一种投资,在这种资本运作的过程中去获得其最大的剩余价值. 而要想获得更大的财富,我们首先要改变自己的角色. 我们要从原来的挣钱者( EARNER )和赚钱者 ( MONEY MAKER )转 变为钱的 “玩家” ( MONEY PLAYER ). 那些为他人工作挣钱或自己做生意赚钱的人,他们的思维和活动是局限在获取财富的第一个层面上;那些把钱存入银行去赚取存款利息的人, 他们的思维和活动是局限在第二个层面上;那些银行家把客户存入的钱拿去再借给别人,从中获取贷款利息, 他们的思维和活动是局限在第三个层面上; 只有那些获得大笔资金去作投资从而获得 15%以上回报的人, 才有可能让自己的思维和活动上升到更高的层面上去. 我们也只有站在更高的层面上去看问题和想问题, 我们才会看到更大范围的东西,以及才有可能得到更多的财富.
　　　一般来说,只要涉及大量投资都会触及到风险.这里所指的风险 有两类不同的性质. 一是明知要触犯法规或政策而去冒违法的风险;二是主观上并不知情而由客观上带来的不可预测的风险. 前者是犯罪 行为,我们肯定不会去这样做的.而后者则是我们应当研究的重点. 对 于少量的贷款,通常问题不会太突出. 因为少量贷款的标准较低,能够 符合其条件的人很多,多数人都能做得到. 但是要大量向银行贷款, 就不那么容易了,也不是人人能做到的了. 任何银行都会对申请贷款 的人提出两个最基本的要求: 第一, 抵押是否有足够的安全性? 第二, 是否有足够的经济收入来尝还贷款利息? 对于第一点问题不大, 一般抵押物是被银行控制着的,而且被银行抵押的东西其实际价值往往 要高出贷款额的20%. 当然银行的目的不是要你的抵押物,而是要安全和可靠地赚取利息. 关健问题在第二点上.当少量贷款时,对经济收入的要求也低. 而对于大量贷款就需要有较多的经济收入证明. 但是,有谁能拿出自己大量的收入证明呢? 在澳洲,当一个人想拿到$ 830000贷款额,他的年收入要达到 $ 140000; 而要想拿到$ 1250000 贷款额,那他的年收入必须达到 $ 240000,…如此等等. 仅就这一点来说,很多人就会被挡在门外了.所以当你想贷更多款时, 会因你的收入问题而大大受到限制. 这就是一般的规律. 现在摆在我们面前的情况大致已经很清楚了: 当我们收入没有那么高时却还能 照样从银行拿到大笔贷款,那么总有一个人是在做“假”和在冒 “违法”的险.今天,我们可以比较清楚地看出和得出一个客观的结论:是银行的贷款经理在做手脚.说某某人有如此高的收入, 他们用这种虚假的证明来欺骗他们的上级, 让联邦银行的最高审批机构批准通过. 为什么这些与客户素不相识的大银行经理敢于为他们的客户们去冒如此大的风险呢? 一旦被查 出, 他们不仅会丢饭碗, 而且是要面对坐牢和被罚款的严重后果的. 其实原因也很简单: 他们就是为了所谓的 “ 业 绩” 和佣金. 如果按银行的死规定办, 他们肯定是拉不到那么些贷大款的客户的, 只有用弄虚做假的办法才能拉到生意. 当然,这些经理们自己也评估过,他们总是认为对客户有一定的把握才会去做这件事的. 2008年下半年在美国发生房屋信贷危 机的真正原因就在这里. 这是一个可以为我们利用的一个现象.这种现象过去有,现在有,将来还会有.它危害的是银行而不是我们,它对我们是有利的.问题是我们如何再去寻找这样的机会? 因为银行会越做越精明.但是,魔高一尺,道高一丈.再完美的体系总是会有漏洞的. 今天,当我们回过头来总结和看待一个人的财富在短时间内得到很大 增长这一现象时就会发现: 若要发大财还要有两个条件: 第一,看他 能否筹集得到大量的本金? 没有钱不行,钱少了也无济于事, 而没有 他人的 “帮 助” 也许就更困难. 第二, 对于这样大一笔资金掌握在他 的手里, 能否让它增值,并从中盈利? 不能盈利等于白搭,甚至还可能 赔本; 盈利少了也不行, 因为你在承担着很大的风险; 而要让这些用 于投资的本金去翻倍, 就需要找到一个较好的生财途径. 从整个西方世界发生那样大的金融海啸来看,我们去向银行贷款借大笔钱是有可能的.如果银行只肯把钱借给少数人的话,那也就不会发生金融海啸了.我们要做钻这个空子的有心人,一定要先从这道门缝里挤进去才行. 如果我们想要拿到大笔贷款,一般较可行的方法是用 “一工一商”的组合去争取. 所谓 “一工一商”是指夫妇一人打工一人经商. 因为两人都打工,都拿的是死工资,能贷出款的量是有限的,而且自己抵御风险的能力也弱;两人都经商,银行更会担心还款的安全和稳定性而不借钱.所以“一工一商”是最佳组合.但是我们自己心里要很清楚:无论是打工也好,做生意也好,都是发不了 “大财”的,是不可能用这笔钱来养老的. 而做生意只是一种特殊的手段,就好比是一根撬棒.当我们一下子搬不动更大的财富时,必须先利用一根撬棒才能去撬动它.我们可以利用做生意中的资金流动记录来争取向银行获取一般人不能轻易拿到的大笔贷款. 这才是我们真正的目的所在. 一旦我们获得了大笔贷款并投入到了房产上了,银行就再也不会来管你以后有没有工作或生意,你的收入是多少了. 严格地讲,这也是西方人制定金融游戏规则中的一大漏洞. 它只审查通关卡那一刻的条件,而不监管以后的状况.那么,我们就可以想办法钻空子去满足那一刻的 “条件”,只要贷款批到手,就不用再去顾虑它了. 那时,我们就可以根据自己的意愿随时扔掉这根撬棒了. 为此,我们曾经只用了不到三十个月的时间就完成了这个全过程.
　　　可是当我们有了钱后,究竟怎样去购买房产又是一个很关键的问题. 很多人宁可用自己的全部的钱去买一幢房产,也不愿意用这笔同样的钱去贷款买几幢房产.这是一个战略上的大错误.譬如说,一个人有五十万元,按现时行情只能买下一幢完全属于自己的房产;而另一个人用这五十万元去付五幢房产的首期,并向银行贷款二百万,让银行去付其中的百分之八十,从而获得了五幢房产的控制权. 究竟哪个方法更好? 一幢房产七年后翻成一百万,而五幢房产七年后就会变成五百万. 到那时, 用五百万资产总值去与二百万贷款对冲,不就可以获利
三百万吗? 可见,用自己的钱去投资是下下策;而用别人的钱先从正面去买下一批可增值的房产,自己再从側面用少量和有限的资金去支撑住运行过程中的成本,把投资的东西牢牢地控制在自己的手中, 然后让时间,让社会中的中产阶级,让房客,让纳税人,让政府,……为我们慢慢把它喂肥养大,这才是上上策. 在搞房产投资时,也许要做些与别人相反的事.当别人都在拼命购房时,我们最好停一下.因为第一,很有钱的人开始挤入投资;第二,大量借钱的人开始增多;第三,高峰时头脑发热的人会增多.在拍卖中他们出的价往往要比我们高,我们不能与其硬拼;当房价上升停止甚至开始下跌,人人都不敢去买的时候,常常是我们去收购的好机会.因为我们不是在按常规去做这件事的,也不是按多数人认定的游戏规则在出牌的.首先我们要搞清楚,房价为什么会停止上升? 其根本原因是:当一个投资者投下去的钱不能从中获取应有的回报时,房价必然就会停住.世界上没有一个人会愿意去做亏本生意的.但是我们的情况不一样,我们可以把别人不能取得应有回报的投资变为一个可以获得应有回报的投资.所以我们可以在别人止步的时候去出手.正如前面举例说的那样,当我们在与别人一样的房产后面自己再增加了住房单元,从而增加了租金收入,我们就有能力去平衡投资回报率. 所以我们就有机会一直扩大下去.这就是我们在房产投资中能够取得成功最关键的一点.
　　　　借钱不是目的,嬴利后还清所欠的贷款并从中获取其剩余价值才是最终目的. 但是究竟如何去还债却有不同的做法. 多数人是想靠自己的辛勤劳动,打工或做生意赚来的钱去还债. 这对于借少量贷款的人来说是可以的. 但是当你借了几百万贷款, 你就很难用这种方法了.因为你的收入是有限的. 这时我们就应当考虑用资本增值的办法来还债了. 如果8年前全贷款用 $3000000买下20幢中间价位的房产的话,那么今天可以通过转一次贷款从中抽取出10幢房产的地契归自己,而把另10幢抵押给新的贷款机构.因为房产在这8年里已经增值了一倍了.这10幢被抵押的房产就值 $3000000了. 同样, 8年后可以再次通过转贷款,又取出5幢房产的地契归自己,而把另5幢房产抵押给新的贷款机构.如此下去, 最终只要卖掉少数几幢房产就可以还清欠债,而把大部份房产变为己有.这不是靠自己起早摸黑辛苦干出来的,而是靠投资对象本身资本产生的增值获得的. 关健是我们所投资的东西能否增值以及多久才能增值? 如果我们投资的东西能够较快较多地增值,那么我们为何要靠自己辛苦赚钱去还债呢? 这个原理对借少量钱的人来说也一样适用. 其不在于钱的多少,而在于思维方式的不同. 假如我们用自己亲手赚来的钱去还债那是很辛苦的, 而用资本增值还债就不会那样辛苦, 因为你是在玩别人的钱. 这就是我们说的MONEY PLAYER与MONEY EARNER和MONEY MAKER的根本区别. 同样是向银行贷款,有的人要求多还早还快还欠银行的本金,而有的人却不这样做.他们选择只还利息不还本金: PAY INTERESTING ONLY. 究竟哪一种方法更高一筹呢? 在澳洲,还有一位叫刘志的高人,胆敢用越欠越多的方法去做投资. 在现实生活中,这是难以被绝大多数人接受的.犹太人说过:用钱去赚钱比用人去赚钱更高明.但我在琢磨,也许用别人的钱去赚钱比用自己的钱去赚钱更好吧.
　　　　 投资房产就象一根链条,一环扣一环.其中最关键的一环就是平衡. 玩平衡是很不容易的,它要确保投资的资金链不能断,否则就会爆掉.尤其是大量贷款投资,我们一定要安排好收支平衡.它关系到我们的投资能否持久下去,能否再继续扩大,以及能否最后取得成功.其实,有很多办法可以帮助我们的平衡.第一,可以用千比一的方法平衡.很多投资房产的人通常说:房产投资平衡点在于要基本符合1000:1的规律.即:假如投资$400000的房产,能每周收到 $400的租金的话,那么就能基本上持平.所谓 “基本”就是指投资的成本不是完全但是大部分由房客来承担了.象这样的投资越多,成功的机会就越大.第二,用增加投资数量的方法来平衡. 有人做过这样一类统计,对于一般少量房产投资者来说,大约有63.3%的成本由房客在承担,大约有19.2%的成本由税局(包括其他纳税人)在承担,自己大约只出17.5%. 而对于有较多房产投资者来说,大约有76%的成本由房客在承担, 大约有24%的成本由税局(包括其他纳税人)在承担,基本上投资的成本是由别人在承担. 我们好象是在扮演一个等待坐收的管理者.第三,用化大为小变少为多的办法平衡.我们不选大宅豪宅,而要选普通中间偏低价位的房产去投资为宜.因为大宅豪宅成本高风险大,投入多不见得能收回多.即使选中低价的房产,其设备也是越简单越好,因为多一样东西多一份花销,同样也不见得能多取得租金回报.我们应用增加单元的数量而不是质量来取得平衡.第四,用时间TIME 来平衡.尽管每次在买房产的时候租金暂时不能达到平衡点,但以前越早买的房产租金就会大大超过平衡点,后面的不足是可以用前面的盈余来平衡的.当我们买的房产越多,这种现象就越明显.究竟是谁在帮这个忙呢?那就是时间TIME.第五,用退税中的一个重要工具:负杠杆 NEGATIVE GEAR 原理来平衡.这是一个很重要较复杂多技巧的手段.可以说,这是西方社会帮助富人越来越富的游戏规则……. 总之,一个没有收支平衡的投资是盲目和不能持久的投资.而要想从投资房产中获利,首先应设法取得收支平衡.转嫁投资风险,这是银行最害怕的事.在这一点上,我们比银行更主动.因为它是处在被动地提防别人的地位.但没有人能知道它的客户会在什么时间,会在什么地点,会以什么方式会出招? 风险是无处不在,防不胜防的.问题是我们能不能看出对方的弱点,用他们的规则去钻他们的空子,逐步把风险转嫁到对方的头上去? 转嫁风险似乎也是门学问,里面有很多的文章可以让我们去做.譬如:当我们买一幢投资房时,这一个房客跑掉,就会造成我们百分之百的损失.而当我们买了十幢投资房时,从概率上讲,房客一下子同时都跑光的可能性极小.走掉一个,也只有百分之十的损失.所以,投得越多风险反而越小. 又如: 贷款投资的房产会被银行抵押着.当少量投资时这种抵押只对银行有利,而对我们不利.但是,一旦投了很多房产时,情况就会倒过来了. 因为随着房产的不断增值,我们每隔四五年,就可以通过REFINACE 转贷款的办法,不断地把房契从银行的手中抽出来收入自己的囊中.因为每转一次贷款,新的贷款单位就不需要那么多的抵押,会把多余部分的房契还给我们.这时,抵押也会向着对我们有利的方向发展,不仅银行能用这样的权力,我们也能用这样的权力.其实,我们就把风险逐渐地转嫁到银行头上去了……等等.对于这些问题,有很多人不相信不理解.现在我们可以从这次全球金融危机中清楚地看到银行系统的这个弱点和漏洞了.尤其发人深思的是:它不是涉及几个人,而是一大片人;它不是一个银行的现象,而是大多数银行都有的现象;它不是出现在一个国家,而是涉及几乎整个西方世界.我们与那些政治家银行家们不同,他们也在问为什么? 而我们想的是:我们为什么不去利用他们游戏规则上的漏洞和结构性上的问题来为我们创造财富呢?
时间TIMING 是一个很可怕的东西.它会把一个年青漂亮的人扭曲成老态龙钟.可是,时间在房产投资上却是一位好帮手,是它在推动着房价上升.我们曾经在2000年用了 $260,000买了一幢洋房,当时我问这位卖主: “52年前,你是花多少钱买下这幢房子的?”,她回答说: “ 是$3000”. 在2007年时,有人主动上门愿意出价格$750,000 再想从我们手里买去. 我们什么都没有干,就能这样获利.这说明了什么? 第一,我们一定要先把一样东西圈在自己的手里.第二,我们要靠时间来把它催大.有时间而没有东西就不会有以后的收获.然而,并不是所有东西都会随时间增值的.货币会随时间的增加而贬值的,股票有时突然会被蒸发掉的,只有房产会随时间的流逝而增值的.这时我们才体会到了: “时间就是金钱”这句话的真正涵义.
希望退休后过上富裕和有保障的生活是多数人的向往,盼望在经济上早日翻身和提前达到退休经济实力更是每个人的梦想.我们会问自己:我退休后究竟需要多少年收入才够维持我现在那样的生活水平?我几岁才可以达到这样的目标? 有人作过一个推算,假如一个人希望退休后达到年收入 $50000 的生活水平的话,那除了要有一个自住房外,至少现在还要有四幢目前中间价位的房产,即大约要有 $2600000的净资产.就目前澳洲的社会福利制度而言,当一个人退休后仅保留一幢自住房,并不影响其享受社会福利的.但是,只要多于一幢房产,则不能再享受任何社会福利了.显然,我们要么少到只有一幢,要么多于四幢,千万不要夹在中间. 还有人算过另一笔帐,问:一个人如果想过上等的但不是太奢侈的生活,究竟一生需要多少钱? 答案是:大约是360万至500万之间(这是按目前的物价指数来算的).假如这是对的话,那么在这个数字以上部份对这个人的生活而言就是多余的.所谓多余,就是指这些财富最终不是属于你的,而是属于你的后代或是别人的.因为你既没有足够的时间去消耗掉它,而且你最终也不能把它带走.既然是这样,我们为什么再要用我们自己非常宝贵的时间去为 “别人”多干那些对我们来说是没有用的活呢? 当我们在买一件商品的时候,常常会用一个指标 – “性价比”来衡量它.同样做投资也有一个性价比问题.这个性价比就是,你投资所要花的时间和精力与你得到的回报以及你能有多少时间来享受这些回报之间的比.如果A投资要花95%的时间才能得到100%的收益,而B投资只要花50%的时间能得到70%的收益,那么我宁可选B投资.因为我还有50%的时间可以用来享受这70%的收益.我绝对不会愿意选A,去用只剩5%的时间去享受100%的收益.从这个角度去看作房地产投资确有它的好处.因为它所花的时间与精力要比投资股票所花的时间与精力要少,承受的风险压力也相对要小.房产一旦买下,就放在那里,是靠少量的管理和拖长时间来得益的.而股票一旦买下,你两只眼睛从此就必须盯着它,时间会长期地牢牢地把你有限的精力套住.假如一个人能赚很多很多的钱,但却没有几年时间去享用它,这又有什么意义呢? 这才叫真正的犯傻. 其实生财本来不应该是我们的最终目,而用财富来造福我们才是目的.为此,选择一条更有利于实现这一目标的途经才是我们应该认真思考的问题.
对贷款投资房产而言,我们短期求的是租金的最大回报率,长期求的是资本的最大回报率,两者不能偏废.只有把这两者加在一起,才是一个完整的投资回报率.有的人只顾短期的租金回报好而忽视长期的资本增值回报低的问题,另外有的人只顾长期的资本增值回报好,而忽视短期租金回报低的问题.这些都不是最佳方法.我们可以比较几个地方的情况看出:在上海,有不少人把房子掌握在手中不租出去,在等待它的资本升值;在美国,有一些人收到的租金不错,但是房价上升得并不快.这些都有缺陷.在澳洲也有点类似,往往短期租金好的房产它的长期资本增值会低些(如:FLAT,APPARTMENT等);而长期资本增值好的房产它的短期租金收入相对要低些(如:HOUSE 等).所以我们要在这两者之间取得一个平衡.其实,根据我们的观察,在澳洲可以做到短期租金回报率在 5.3% - 6%,长期资本回报率在 10% -12%.如果都取它们的最小值的话,也应达到 15%左右.这实际上已优于股票投资的平均回报率了.当我们向银行贷款一百万,假如其平均利率为 6.5%, 我们的净回报率大约是:8.5%的话,那么一个 8年的投资周期,其产生的效益大约为:$770000.我们从另一个角度来看,一个年收入为 $100000的家庭,去掉上交的所得税和家庭的实际开消,每年能有 $20000 净节余的话,也需要花上 38.5年的时间.这恰好是他们一辈子打工的时间.我们前面说到的用5-7年时间达到澳洲人平均需要花一生经历才能积累到的财富,其实就是指的这种机遇和捷径.
我们过去所说和所看到的世界经济周期是以这样一种规律变化的: 1.支出过多 2.通货膨胀 3.利率上升 4.股票下跌 5.投资减少 6.物业价跌 7.经济衰退 8.利率下降 9.投资增加10.经济起飞 11.股票上升 12.物业价升 假如我们把上述的编号看成是一个时钟的话,那么经济好象就是按照这个时钟在运转.如果我们把它看成是一个正弦振荡波的话,那么这就是一个有规律的正弦振荡曲线.可是近二十年来,这个时钟的脸盘变了形,这个正弦振荡曲线逐渐变成了阻尼衰减曲线. 最明显的就是当经济发展到某个时期,它不再象以前那样会回到原点了,好象被什么东西钳住了. 另外,在经济较好的时期变短了,而在经济较不好或不死不活的时期却在拉长.譬如:澳洲在88-89年时经济过热,利率马上就升到了17%.从90年以后,经济就出现了大衰退,于是就下调了利率长达十五年之久.这也是极其少见的. 一直到了2006-2007年,利率才开始慢慢上升.其利率还没有超过10%. 而到了2008年就又下调了. 原来我们都担心利率会再次升过10%,但这种情况并没有出现. 现在我们遇到的新的问题是: 第一,这次下调利率会不会再象上次那样拖它十五年? 第二,这次下调利率会不会再象上次那样最低到过 4.5%? 第三,这次下调利率会不会再象上次那样并没有提升经济却反而触发房价高涨? ...... 如果再一次出现这种情况,那对于在澳洲已投资房地产的人来说又是一个千载难逢的机会了. 因为我们已经从上次的情况中看得很清楚了.政府调低利率的目的是提升经济的发展,而不是让投机者拿着低息去炒房地产的.然而,这是把双韧剑,是无法绝对去划清的界线.你不能说: “我借给你钱只准搞生产,而不准拿去投机房产.”事实上就是有不少人敢大胆地大举借贷来炒房地产,并且从中谋取暴利. 谁能看清这种变异中的玄机,并敢于再次涉足, 也许谁就能再次与那些不可思议的意外事发生碰撞. 另外,这次的大幅度降息,将会给上次已经冒险并处在不断升息危险当中的投机者带来了一次喘吸机会.他们已经经历了一个周期,只要能再渡过这一周期,那么这十四年的时间就足以让他们从欠债中彻底解脱出来,完成整个投机过程,成为一个经济自由人了.
既然投资房产有那么多的好处,是不是投得越多越好呢? 其实并非如此.与很多情况相类似,凡是在一个方向上过多的投资也会带来负面问题,甚至会走向反面的.每个国家的政府都绝对不会允许在某个领域出现过多的暴利受益者的,他们一定会用法律和税收来调整它. 2004年维州政府出台的新的LANDTAX 税制就是一个很好的例子.当然上有政策下有对策,古今中外都历来如此.现在很多人把投资房产的帐号拆开,再去钻这部新法规的漏洞,以避免交高税.但是,法规也是会跟着新情况的出现而不断修改的.所以,投资的总的原则还是应该采取适当分散的办法.这对防范风险也是有好处的.
我们的上一代人已经退出了这个舞台,我们这代人也将要离开这个舞台,而我们的下一代人要走的路很长,我们千万不要再让他们去错过.我们华人对下一代人寄予的希望一般要比白人多,很多家长都望子成龙盼女成凤,既然是这样,为什么不把生财的理念也传给他们呢? 这二十年是房产在拉大了两代人的财富差距.上一代人因房产的增值而变成了百万屋业 “富”者,而下一代人因房产的增值而更加重了生活的压力.对大多数人而言,他们将要比我们这一代人付出更沉重的代价去获得同样的财富.房产已经做出了股票做不到的事.这时,不由地让人想起南征北战电影最后一幕里的一句话,师政委问战士们:同志们,将来是怎么一回事啊? …… 这句问话让人刻骨铭心,终身难忘.我们虽然都看不到未来的图像,但我们应该有象那位政委预感将来的意识.不仅如此,我们还应让我们的下一代人早早地感受到和接受这种观念.假如我们下一代人因此而取得比我们还要强的经济实力,这对我们自己本身来说不是也有很大好处的吗?