很小的时候就知道 “房管所”这个名字,那时中国城市里的绝大多数人都是住着国家福利性质量公房,自己付一点房租,房子坏了就叫房管所的人来修.那种管理比较简单,因为房东只有一个,那就是国家.时代跨入了新世纪,中国原来的无产阶级开始走向中产阶级了,其中的:Landlord就遇到了房管的问题.因为他们要把自己的投资房租给房客,有的要把自己的投资房抛到市场上去卖掉,还有的专心炒房价想买进投资房.目前在中国,房产的买卖市场已渐渐成熟，法律法规尽管还不是那样完美但毕竟是有了,即使出现需要打压高房价现象的话,还有政府的政策可以灵活地应用.可是,在房地产出租管理的那一块,就出现了一个非常大的空白.目前的法律法规包括政策与快速出现的房管市场之间存在着一个很大的脱节，还不能有效地监管房东与房客之间产生的越来越多和越来越复杂的纠纷．完善和制定这方面的建设肯定会成为中国将来努力的目标.在目前还有其他更需要亟待解决问题面前，这个问题只能被拖后.
过去我们一说起房地产市场的管理,就会马上想到房产的买卖而不太注重租赁的管理，或者我们一说起租赁的管理就会马上想到物业的管理.其实真正完善的房管并不是那样简单的.在全世界西方国家中,最先进和最完善的房管是在澳洲，而在整个澳洲中又以维多利亚州的房管是最出色的.当我们把它解剖开来看一下的话,它的法律法规以及监管结构的比例几乎是倒过来的,房产的买卖市场监管大约是百分之三十,而房产的租赁管理市场的监管大约占百分之七十.因为在长期的实践中,维多利亚州政府发现大部分的问题是出在房产的租赁市场那一块,所以就花了大量精力，并经过了许多年的不断改进和完善才搞定了今天那样成熟和良好的房管秩序.最有意思的是四点:第一,澳洲的房管不是全国统一的,而是各个州政府都＂各自为政＂的.每个州的房管法律法规可以是不一样的,有的还相差很大．在一个州取得的毕业证书和执照，在另一个州是不能用的.第二,我们以前总把法制中的法律看得比较重,而会忽略机构设置.而维多利亚州政府对房产监管机构的设置是花了一番心血的.它们象一个圆圈排列，不仅都以一个特殊的功能在监管着市场,同时自己也被这个圆圈监管着．一环扣着一环,谁也不能唯我独大,谁都有人在管着自己．第三, 维多利亚州政府在制定房产租赁管理游戏规则中,有意把运行的成本较多地放到房东身上去,让有钱人较多地承担一种社会的责任，用法制来规范富人担负起对弱势群体的义务.第四，维多利亚州政府设计了层层的公平讲理和申述的平台，不仅房客有充分表达和申述的地方,房东同样也有这样的地方.从: Real Estate Agency, RTBA, CAV, Tribunals,直到正式的法庭, 甚至房客有自己的协会,房东也有自己的协会,加上谁愿意自己花钱请律师的话,他们都能在一个非常合理的场合中理性地解决之间出现的纠纷.
在这样一个良好有序的管理体制下,房管中介便可以向广大的房东提供各种有法可依的服务产品.他们甚至可以从头到尾全部承担起房产租赁的责任.譬如: 市场宣传,上门估价,受理委托,刊登广告,招租审核,审批签约,定期检验,维修监管,收租转账,催欠房租,警告通知,上告法庭,出庭代理,通知警察,监管驱赶,接受善后,重新招租,……等等.所有这一切元素构成了一个完整的房管租赁系统.而不是一个简单的物业管理. 当然这不仅需要完善的法律法规,还要有一套完整的监管机构,以及社会中一些相套和相适应的环节才行.
No comments:
Post a Comment